최근 서울을 비롯한 수도권 지역의 주택 가격이 심상치 않게 오르고 있습니다. 특히 6월 넷째 주 서울 아파트 가격 상승률은 6년 9개월 만에 최고치를 기록하는 등 과열 조짐이 뚜렷했는데요. 이러한 시장 불안을 잠재우고 가계부채 증가 속도를 늦추기 위해 정부는 긴급 가계부채 점검 회의를 통해 강력한 대출 규제 방안을 발표했습니다.
대단위 아파트단지 전경 이미지
2025년 수도권 부동산 대출, 무엇이 달라졌을까요?
가장 주목해야 할 변화는 크게 3가지입니다.
A. 주택담보대출(주담대) 한도, 6억 원으로 ‘총액’ 제한
기존에는 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 개인의 소득과 상환 능력에 따라 대출 한도가 결정되었습니다. 하지만 이제부터는 주택 가격이나 소득과 무관하게 수도권 및 규제지역 내 주택 구입 목적의 주담대 총액이 6억 원을 넘을 수 없습니다.
이는 고가 주택을 중심으로 무분별하게 대출을 받아 주택을 매수하는 것을 막기 위한 조치입니다. 다만, 중도금 대출은 6억 원 한도에서 제외되지만, 잔금 대출로 전환 시에는 6억 원 한도가 적용되니 주의해야 합니다.
B. 다주택자 주택담보대출 ‘전면 금지’
기존에는 다주택자도 LTV 비율에 따라 대출이 가능했지만, 2025년 6월 28일부터 2주택 이상을 소유한 사람이 수도권 주택을 추가로 구입할 경우 주택담보대출이 전면 금지됩니다. (LTV 0%)
일시적 2주택자, 6개월 내 기존 주택 처분 의무 강화
기존에는 2년 내 처분 조건으로 대출이 가능했지만, 이제는 대출 실행일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 처분하지 않으면 대출금이 즉시 회수되고, 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.
C. 주택 구입 시 6개월 내 ‘전입 의무’ 부과
주택담보대출을 받아 수도권 주택을 구입할 경우, 6개월 이내에 해당 주택으로 전입해야 하는 의무가 새롭게 부과되었습니다. 이는 갭투자(전세를 끼고 매수)를 통한 투기를 막기 위한 조치로, 디딤돌, 보금자리론 등 정책 대출에도 동일하게 적용됩니다.
생애 최초 주택구입자 LTV 강화
수도권 내 생애 최초 주택 구입 목적 주담대의 LTV가 현행 80%에서 70%로 강화됩니다. 이는 대출액 자체를 줄여 대출 규모를 관리하려는 정부의 의지가 반영된 것입니다.
이외의 규제 강화 내용은?
총량 관리 강화: 은행 자체 대출뿐만 아니라, 디딤돌, 버팀목, 보금자리론 등 정책 대출의 총량 관리 목표도 현행보다 감축됩니다.
생활안정자금 대출 한도 제한: 수도권 2주택 이상 보유자의 생활안정자금 목적 주담대 한도가 최대 1억 원으로 제한됩니다.
앞으로의 부동산 시장 전망 및 대응 전략은?
이번 대출 규제는 시장의 유동성을 급격하게 흡수하여 주택 가격 상승세를 꺾겠다는 강력한 시그널입니다. 특히 현금 여력이 부족하거나, 대출에 크게 의존해야 하는 실수요자들에게는 주택 구입의 문턱이 더욱 높아질 것으로 보입니다.
대출 없이 내 집 마련: 대출 한도가 줄어들면서, 주택 구입 시 필요한 현금 비중이 크게 늘어났습니다.
다주택자 투자 위축: 다주택자에 대한 대출이 사실상 전면 금지되면서 투자 수요가 크게 위축될 것으로 예상됩니다.
매물 증가 가능성: 대출을 받아 집을 샀던 다주택자들이 대출금 회수 압박으로 인해 매물을 내놓을 가능성도 있습니다.
결론적으로, 이번 규제는 주택 시장의 안정화를 위한 불가피한 조치로 보입니다. 앞으로는 대출에 대한 의존도를 낮추고, 자신의 자금 상황을 면밀히 분석하여 신중하게 주택 매매에 나서야 할 시점입니다.
